- Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями, - пояснила Алла Юрьевна. - В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.

Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.

Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ): лица в возрасте от 14 до 18 лет, и лица, не достигшие 14 лет.

Первая категория наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью -дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без такого согласия, она может быть признана судом недействительной. Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны.  При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства - недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребенка. При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае, в регистрации сделки будет отказано.

Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе, по обмену или дарению; сдаче внаем (аренду); сдаче в безвозмездное пользование или в залог; влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выделение из него долей; любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.

Нужно обратить внимание, что предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке. Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.

Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами: лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»; лично в рамках услуги по выездному обслуживанию; дистанционно с помощью единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи; лично в офисах Федеральной кадастровой палаты Росреестра (по экстерриториальному принципу); почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган или офис Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

Росреестр запустил рубрику «Вопрос – ответ». Еженедельно на сайте ведомства будут публиковаться материалы, посвященные разъяснению самых актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости. Повышение уровня правовой грамотности сделает процесс получения государственных услуг понятным и эффективным, позволит гражданам обезопасить себя от мошенничества при сделках с недвижимостью.

Мария КАЛИНИНА.