Я негласно сдавала однокомнатную квартиру студенту из соседнего района, который учился в нашем городе. И вот меня вдруг в один прекрасный день вызывают на «разборки» по поводу неуплаты налогов с полученной прибыли. Представляешь, то-то взял и «настучал» на меня! А этот мальчик нет, чтобы сказать, что он мой племянник, к примеру, честно признался, что снимает мою квартиру за деньги. И мне «прилетел» штраф более 30 тысяч. Вот я попала!

Что ж, история – не такая уж редкость. Российские эксперты утверждают, что налоги с доходов, полученных от сдачи жилья в аренду, платит только один из пяти собственников. Поэтому появилось новшество. Минстрой РФ принял решение ужесточить контроль за предоставлением аренды жилья – создать специальную информационную базу регистрации договоров найма, которая будет интегрирована с налоговой службой. Предполагается, что эта площадка будет полезной для населения – на ней можно будет и найти жилье в аренду, и заключить безопасную сделку, и заплатить налоги. Однако, как отмечает «Российская газета», большинство собственников, сдающих жилье в аренду, будут ею пользоваться только в том случае, если она станет обязательной и введут наказания и штрафы тем, кто сдает жилье нелегально, помимо базы.

Поэтому теневые сдатчики жилья по-прежнему интересуется тем, может ли налоговая инспекция каким-то образом узнать о доходах собственника при сдаче квартиры в аренду. И что в этом случае будет.

Комментарий юриста Олега Сухова:

За неуплату налогов от сдачи квартиры в аренду, составляющих 13% от суммы этой самой аренды, придется единовременно заплатить не только весь налог за последние три года, но и штраф в размере 20% от суммы задолженности. Конечно, никто из налоговой инспекции по домам не ходит и арендаторов не отлавливает. Этим обязаны заниматься участковые полицейские, которые наделены правом составлять акты нахождения в квартире нанимателей, фиксировать договоры аренды или найма жилых помещений, брать письменные объяснения в подтверждение платной аренды недвижимости. Затем участковые направляют документы либо непосредственно в налоговые службы, либо в другие органы государственной, муниципальной или местной власти.

Однако не только они выявляют теневую сдачу квартир в аренду. Налоговые службы и сами способны устанавливать как факты заключения договоров аренды, так и оплаты по ним, запрашивая договоры в Росреестре. Получив договоры, чиновники налоговых инспекций определяют предшествующий период найма помещений и ежемесячные суммы платежей по аренде, что дает возможность посчитать и размер налога на доход, и штраф за его неуплату. Требования об их погашении направляются неплательщикам для исполнения в добровольном порядке. И если они не исполняются, налоговая обращается в суд за получением судебного приказа или решения о взыскании.

Другим способом выявления скрытых доходов от сдачи квартир в наем может стать и проверка банковских счетов физлиц, куда ежемесячно и постоянно поступают одни и те же суммы от одних и тех же плательщиков. Это фиксируется налоговыми инспекторами. Дальше начинается проверка источника дохода, его сумм и количества переводов, для чего налоговая может запросить информацию как у получателей денег, так и у лиц, переводивших средства. И они будут обязаны отчитаться за все.

Почему не стоит торопиться заключать долгосрочные договоры

Кто из арендодателей не мечтает заполучить квартирантов, которые бережно относятся к имуществу хозяина и вовремя отдают плату за жилье? Вот представьте себе, что такие квартиранты у вас нашлись. Они искали жилье для аренды на длительный срок, и ваши интересы во всем совпали. Конечно же, вы постараетесь заключить такой договор, чтобы по нему жильцы оставались в вашей квартире как можно дольше – хоть сразу на пару лет. При этом вы можете даже не догадываться о том, какие «сюрпризы» вас могут ожидать в будущем. Гражданский кодекс предписывает, что те, кто сдает квартиру внаем на срок более года, должны уведомить об этом Россреестр. Если они этого не сделают, то будут вынуждены заплатить штраф в размере пяти тысяч рублей. Напомним, в случае официальной регистрации договора найма придется платить государству 13% от указанной в нем суммы.

Кроме того, в течение трех месяцев после заселения квартирантов на долгий срок собственник обязан их зарегистрировать в своей квартире. Как показывает практика, нередки случаи, когда жильцов, с которыми заключен длительный договор аренды, сложно потом выселить. В случае изменения своих планов хозяин квартиры обязан предупредить жильцов не менее чем за три месяца. Но даже в этом случае квартиранты могут пойти в суд. Причем договор аренды не прекращается даже в случае продажи квартиры. Эксперты советуют: учитывайте все эти нюансы, составляя договор о предоставлении своего жилого помещения более, чем на год.

Несколько советов по сдаче квартиры

1. Чистую и опрятную квартиру сдать гораздо быстрее и проще. Избавьтесь от всех насекомых, если они в ней есть. Есть время и деньги на ремонт? Почему бы его не сделать, в разумных пределах, конечно – это может отразиться на стоимости аренды. Хотя, если ваша квартира находится где-нибудь в пригороде, вы вряд ли за нее возьмете приличные деньги. Тут играют роль уже другие факторы – местоположение и т.д.
2. Определитесь с ценой. Узнайте сколько примерно стоят квартиры такого плана в вашем районе. Если хочется сдать быстро – установите среднюю цену. Если поставите высокую – ждать жильцов придется долго, и в результате вся полученная за счет повышения средней цены прибыль просто «сгорит».
3. Где искать квартирантов. Самое лучшее – найти их с помощью или среди своих знакомых, рекомендациям которых можно верить. А вот сдавать квартиру близким или своим друзьям – не самая лучшая идея. Троичанин Валерий Н. поведал свою историю о том, как пустил на квартиру друга, из скромности не составил с ним договора, не проверял систематически оплату квартирантом услуг ЖКХ. В итоге при продаже квартиры Валерию пришлось срочно оплатить задолженность в сумме 40 тысяч рублей. Теперь остается только ждать, когда друг вернет ему долг.
4. Каким требованиям должны соответствовать квартиранты? Юноши, девушки, молодые семьи, с животными или без, с детьми… Что лучше? Часто люди хотят видеть своих жильцов без детей и животных. Но в этом случае стоит ожидать, что молодая семья без детей будет часто хотеть отдохнуть и повеселиться: с музыкой, танцами и алкоголем -готовьтесь к жалобам от соседей. А вот дети не позволят часто собирать веселые компании. Поэтому лучше выбирать спокойную пару с детьми. Насчет наличия кошки и собаки тоже лучше подумать. Может получиться так, что от их запаха вам потом придется долго избавляться.

В России «обвалился» спрос на съемное жилье

Коронавируc продолжает оказывать пагубное влияние на российский рынок съемного жилья. Россияне с двумя–тремя квартирами, в прежние годы неплохо зарабатывавшие на тех, у кого жилья нет вовсе, отчаянно ищут арендаторов. Но найти их не так просто. Потенциальных квартиросъемщиков в последние месяцы стало заметно меньше: работать и учиться разрешается дистанционно, квартиру благодаря подешевевшей ипотеке можно купить, а не снимать. Обратная ситуация складывается на рынках загородного и курортного жилья. Несмотря на то, что спрос на коттеджи и летние дачи снизился по сравнению с пандемийными показателями, он по-прежнему выше докоронавирусного, говорится в исследовании ЦИАН.

За неуплату налогов от сдачи квартиры в аренду предусмотрена и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ) для тех, кто уклоняется от уплаты налогов на протяжении трех лет. При этом сумма неуплаченного налога в месяц не должна быть менее 75 тысяч рублей. Срок неуплаты может быть короче, если размер скрытого налога превышает указанную сумму.

Самое простое – дать объявление в газету. Но вам придется ответить по телефону на множество вопросов и не раз показать жилье. При этом вы понимаете: люди готовы снять жилье, но о них самих вы ничего не знаете. Другой хороший вариант – объявление на городском форуме или в группах соцсетей. Имея на руках номер телефона потенциального квартиранта, его электронную почту, страничку в социальной сети, вы можете получить о нем хоть какую-то информацию.

Александра Смоленская,
с использованием открытых источников